RESEARCH PILLARSALL PUBLICATIONS

Research and advocacy of progressive and pragmatic policy ideas.


Editorial Public Goods

Kerajaan perpaduan harus mempedulikan golongan penyewa

Kami sarankan beberapa langkah yang boleh diambil untuk memperkasakan pasaran rumah sewa.

By Fikri Fisal14 December 2022


Dasar perumahan Malaysia sudah lama menekankan pemilikan rumah berbanding penyewaan. Pelbagai skim telah diperkenalkan oleh kerajaan persekutuan dan juga negeri dalam beberapa tahun kebelakangan ini untuk memudahkan pembelian rumah. 

Berbeza pula sikap dan prioriti pembuat dasar terhadap golongan penyewa dan pasaran rumah sewa. Sementara bermacam-macam insentif ditawarkan untuk membantu pembeli dan pemaju rumah selama ini, hampir tiada insentif berskala besar yang telah ditawarkan untuk memanfaatkan golongan penyewa atau memperkasakan pasaran rumah sewa. 

Walaupun sebelum ini Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan telah berkali-kali mencadangkan pembentangan sebuah Akta Kediaman Sewa, masih tiada lagi perkembangan mahupun ketetapan mengenai kandungan dan garis masanya sehingga kini. 

Walhal jumlah penyewa terutamanya di Lembah Klang bukanlah sedikit. Data daripada Jabatan Statistik pada tahun 2019 menunjukkan kira-kira separuh penduduk B40 dan M40 di Kuala Lumpur dan Selangor memiliki rumah sendiri. Ini menunjukkan bahawa ramai B40 dan M40 yang menyewa rumah, selain dari tinggal bersama keluarga mereka.

Lebih membimbangkan, terdapat indikasi bahawa bilangan mereka telah dan akan bertambah secara mendadak. Indeks permintaan rumah sewa PropertyGuru antaranya melaporkan peningkatan sebanyak 96.83% pada suku ketiga 2022 berbanding tahun sebelumnya. 

Tawaran-tawaran untuk PRU15

Manifesto-manifesto pilihanraya umum ke-15 (PRU15) memberi indikasi terdapat peralihan perhatian dasar terhadap golongan penyewa. Pakatan Harapan misalnya telah berjanji untuk mewujudkan tribunal perumahan untuk golongan penyewa manakala Perikatan Nasional merancang untuk menukar kuarters kerajaan yang tidak berpenghuni menjadi rumah sewa. 

Kedua-dua gabungan ini berserta Barisan Nasional juga berhasrat untuk memperbanyak rumah mampu sewa dan skim sewa-untuk-beli bagi menyantuni golongan yang tidak mampu atau tidak ingin memiliki rumah sendiri. 

Ini merupakan tanda yang memberangsangkan dalam usaha untuk menjaga hak dan kepentingan penyewa. Namun, ia masih boleh ditambahbaik. Berikut adalah beberapa perkara penting yang kerajaan perpaduan yang baru dibentuk minggu lepas harus tekankan untuk memperbaik kebajikan penyewa dan memperkasakan pasaran rumah sewa di Malaysia. 

Isu-isu genting

Golongan penyewa berdepan dengan dua ancaman besar dalam pasaran rumah sewa. Pertama, kemampuan kewangan. Jika kadar sewa meningkat disebabkan permintaan naik, mampukah penyewa membayar sewa? Tambahan pula, badan-badan pemikir antarabangsa meramalkan persekitaran ekonomi agak suram pada tahun hadapan. Sementara itu, kadar inflasi dan faedah masih dijangka akan kekal tinggi buat masa terdekat. 

Menurut para pengkaji, kadar sewa dianggap berpatutan jika ia tidak lebih daripada 30% pendapatan sesebuah isi rumah, atau 45% jika dicampur dengan kos pengangkutan. Peningkatan kadar faedah, yang dijangka akan terus berlaku sehingga tahun hadapan, tentunya akan meningkatkan kos sewa-beli kenderaan. Hal ini meletakkan penyewa rumah berpendapatan rendah dalam risiko tinggi. 

Kajian The Centre, misalnya, menunjukkan bahawa 42% isi rumah penyewa berpendapatan kurang RM2,700 menggunakan lebih daripada 30% pendapatan mereka untuk membayar sewa – satu kadar yang membebankan menurut pakar penyelidik. 48% daripada golongan ini juga melaporkan mereka lambat membayar sewa sekurang-kurangnya sekali setahun. Maka, kerajaan wajar melakukan sesuatu untuk meringankan beban mereka.

Isu kedua ialah tahap perlindungan penyewa yang lemah. Disebabkan tidak wujud sebuah akta khusus untuk penyewaan rumah, penyewa terdedah kepada risiko-risiko seperti hilang deposit jaminan, eksploitasi, diskriminasi atau pengusiran tanpa sebab.

Hak penyewa yang kabur meletakkan lebih banyak kuasa dalam tangan tuan rumah – dia mempunyai kata putus dalam menentukan pemulangan penuh deposit jaminan, dalam menolak permohonan bakal penyewa, dalam meningkatkan kadar sewa, dan dalam menamatkan perjanjian penyewaan. Penyewa teraniaya yang ingin mendapatkan keadilan perlu melalui sistem kehakiman formal, yang memakan kos kewangan dan masa yang tinggi. Kaedah ini tidak praktikal bagi ramai penyewa, terutama yang berpendapatan rendah. 

Berikutan kedua-dua isu ini, kami sarankan kerajaan menekankan langkah-langkah yang dapat meningkatkan perlindungan golongan penyewa.

Dasar-dasar untuk melindungi penyewa

Kerajaan perlu mempercepat penggubalan sebuah rangka undang-undang yang menetapkan hak penyewa secara jelas. Langkah sebegini bukanlah perkara yang luar biasa. Di Victoria, Australia misalnya, undang-undang baru telah diperkenalkan yang menjelaskan hak penyewa untuk menjalankan pengubahsuaian tidak permanen, menyimpan haiwan peliharaan, dan lain-lain. 

Undang-undang ini juga dapat memberi ketenteraman kepada penyewa daripada diusir tanpa sebab. Bagi pihak tuan rumah pula, proses pengusiran penyewa boleh diselaraskan sekiranya wujud masalah seperti tunggakan sewa yang melampau atau kegiatan-kegiatan haram di rumah sewa.

Kerajaan juga patut menubuhkan sebuah tribunal untuk meleraikan pertelingkahan antara penyewa dan tuan rumah dengan mudah dan murah. Penubuhan sebuah tribunal perumahan sewa sebegini sudah terangkum dalam manifesto PRU15 Pakatan Harapan. 

Melalui tribunal ini, penyewa (atau tuan rumah) tidak perlu lagi membiayai kos guaman yang mahal atau melalui tempoh menunggu yang lama untuk mendapatkan pengadilan jika terdapat pertelingkahan berkaitan urusan penyewaan – seperti pemotongan deposit jaminan, atau penamatan perjanjian tanpa sebab.

Sebuah pangkalan data senarai hitam juga patut diwujudkan untuk mengenalpasti penyewa-penyewa dan tuan-tuan rumah yang bermasalah. Ini akan melindungi kedua-dua belah pihak dari kezaliman dan berpotensi menggalakkan mereka untuk menjadi lebih bertanggungjawab pada masa hadapan.

Mengawal kenaikan kadar sewa

Kerajaan harus mempertimbangkan langkah-langkah untuk memastikan kadar sewa tidak meningkat secara mendadak sewaktu rakyat tertekan dengan kos sara hidup yang tinggi.

Kaedah pertama adalah dengan menambat kenaikan kadar sewa dengan kadar semasa inflasi seperti yang dilakukan di Perancis. Tuan-tuan rumah yang ingin meningkatkan kadar sewa perlu merujuk kepada Rent Reference Index (Indeks Rujukan Sewa, IRL), yang dikemaskini setiap suku tahun berdasarkan harga semasa barangan. 

Sebuah lagi kaedah adalah untuk kerajaan menentukan garis had maksimum yang wajar bagi sebarang kenaikan kadar sewa. Di Jerman, tuan rumah hanya boleh meningkatkan kadar sewa 15%-20% paling banyak dalam jangka tiga tahun.  Bukan itu sahaja, penyewa di negara tersebut juga boleh membawa kes ke persatuan penyewa tempatan jika dia merasakan bahawa peningkatan itu tidak wajar atau tidak adil.  Jikalau tuan rumah tidak boleh memberikan justifikasi yang munasabah, maka penyewa berhak untuk menolak kadar baru itu. 

Langkah-langkah ini penting bukan sahaja untuk mengelakkan eksploitasi terhadap penyewa, tetapi juga untuk memberikan kebolehjangkaan kos dan ketenteraman kepada penyewa yang berhasrat untuk menyewa secara jangka panjang.

Menambah bilangan rumah sewa

Langkah terbaik untuk memastikan harga rumah sewa terkawal pada jangka masa panjang adalah dengan memperbanyak penawaran rumah sewa di pasaran. Ini boleh dicapai dengan menggalakkan pihak swasta – individu mahupun syarikat atau organisasi – untuk membina rumah-rumah khas untuk disewakan kepada umum. Tentunya kerajaan sendiri boleh juga membina perumahan sewa awam bukan sahaja untuk golongan B40, tapi juga golongan M40. Namun, ini memerlukan perbelanjaan fiskal yang besar. 

Manifesto-manifesto PRU15, termasuklah oleh Pakatan Harapan dan Barisan Nasional, gabungan utama dalam kerajaan perpaduan, telah menjanjikan penyediaan lebih banyak rumah mampu sewa terutamanya di kawasan-kawasan bandar. Walaupun ini merupakan langkah yang baik, masih tidak jelas kaedah dan pembiayaannya. Adakah kerajaan akan terbitkan hutang untuk membina rumah-rumah itu? Atau membahagikan kos pembangunan dengan pihak-pihak swasta?

Sebagai alternatif, kerajaan boleh mengubah konsep perumahan PR1MA untuk menawarkan rumah-untuk-disewa dan bukan sahaja rumah-untuk-dibeli. Kerajaan juga boleh menawarkan insentif kepada pihak swasta ataupun syarikat-syarikat berkaitan kerajaan untuk menyediakan rumah-untuk-disewa.

Jika permintaan rumah sewa terus meningkat, maka syarikat-syarikat berpotensi meraih keuntungan dengan menawarkan lebih banyak rumah untuk disewa berbanding untuk dijual. Model perniagaan ini sesuai dijalankan di kala ramai warga Malaysia sukar untuk memperoleh pinjaman rumah akibat pendapatan rendah dan berdepan dengan kekurangan simpanan serta ketidakjaminan pekerjaan jangka panjang. Tanah-tanah wakaf boleh juga dipertimbangkan untuk membina rumah-rumah sewa mampu milik khusus kepada golongan berpendapatan rendah, warga emas, mahasiswa dan lain-lain.

Sebuah lagi cadangan adalah kerajaan atau pihak swasta mengambil alih unit-unit rumah dan komersil yang kosong dan menukar mereka menjadi rumah sewa. Idea ini belum ditawarkan oleh mana-mana gabungan politik di Malaysia, namun cadangan terdekat telah datang daripada tawaran PN untuk menukar kuarters-kuarters kerajaan tidak berpenghuni menjadi rumah sewa.

Penutup

Data menunjukkan permintaan pengguna buat masa ini telah beralih daripada pembelian kepada penyewaan rumah. Jika trend ini berpanjangan, mana-mana perikatan yang menjadi kerajaan perlu memberikan perhatian kepada keperluan golongan penyewa.

Manifesto-manifesto yang dikeluarkan menjelang PRU15 ada merangkumi beberapa hal penyewaan – seperti menawarkan rumah mampu sewa di kawasan bandar dan untuk golongan belia, menukar unit kosong kuarters kerajaan kepada rumah sewa dan menubuhkan sebuah tribunal perumahan sewa.

Perkembangan-perkembangan ini baik dan memberangsangkan, namun belum mencukupi. Kami berharap bahawa lebih banyak dasar-dasar pro-sewaan rumah diperkenalkan oleh pentadbiran Dato’ Seri Anwar Ibrahim untuk melindungi kebajikan penyewa.

Kerajaan perpaduan juga perlu bertanya pada diri sendiri: adakah negara ingin terus menjual impian pemilikan rumah kepada setiap lapisan masyarakat? 

Mungkin sudah tiba masanya pembuat dasar sedari bahawa tidak semua orang mampu membeli rumah. Atau tidak semua orang patut memiliki rumah lebih-lebih lagi ketika pekerjaan dan pendapatan mereka tidak terjamin buat jangka masa panjang. 

* Sebuah versi artikel ini telah diterbitkan oleh Berita Harian pada 11 Disember 2022. 

Emel pandangan atau cadangan anda ke editorial@centre.my.


The Centre is a centrist think tank driven by research and advocacy of progressive and pragmatic policy ideas. We are a not-for-profit and a mostly remote working organisation.

For general inquiries, please write to us at info@centre.my.

For job and internship applications, please write to us at careers@centre.my.

JOIN OUR MAILING LIST.
WE WON’T SPAM YOU!

RESEARCH PILLARS
ALL PUBLICATIONS
ABOUT US
IN THE NEWS